bollino ceralaccato

Un nuovo modello per l’ amministratore di condominio. Take (RE) People care

L’ amministratore di condominio non più visto nel ruolo di ripartitore di costi ma di vero gestore di persone che popolano gli immobili affidati. Condizione necessaria per la trasformazione da vecchio a nuovo amministratore di condominio, è l’adozione di un software di gestione condominio su cui registrare tutti gli eventi e i cui dati siano disponibili a tutti i soggetti coinvolti nel processo

Facility management e finanza immobiliare

[For an understanding of Italian Real Estate / Housing market: Real Estate production over-supply in Italy]

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Quest’articolo, sin dal titolo, si propone di stuzzicare l'attenzione del lettore con un chiaro e immediato riferimento al Real Estate, ossia a quell’aspetto “tangibile” della proprietà che oggi è più considerato per la tassazione a cui è sottoposto che come una componente importante del nostro paese da valorizzare.

Ma è in particolare su quel termine care, divenuto per noi un suffisso familiare in altri ambiti, che deve soffermarsi l’attenzione di chi legge. E a cosa dovremmo essere attenti oggi, nel porci di fronte o oggetti inanimati quali appunto sono gli immobili?

In molti segmenti di mercato (centri commerciali, retail, uffici, alberghiero) e di fronte a interlocutori facilmente identificati quali Fondi Immobiliari, Fondi Pensione, Investitori italiani e stranieri, le “regole del gioco” sono chiare e l’attenzione è su soggetti (siano essi proprietari, gestori o locatari)  con una relazione  “business to business”, anche con formule innovative quali quelle delle locazioni a postazione. In questi casi il tipo di attenzione e le metodologie per raggiungere gli obiettivi sono chiare e ben definite.

Quando però consideriamo che la fetta più grande del patrimonio immobiliare italiano è in mano a una polverizzazione di soggetti proprietari (le unità immobiliari con destinazione d’uso abitativo sono quasi 35 milioni, i magazzini e i box sono circa 26 milioni, contro i  circa 600.000 uffici) allora tutto ci appare diverso. Stiamo parlando di quel mondo che va genericamente sotto il nome di condominio e che, dopo l’introduzione della riforma, tanto interesse sta suscitando non solo in Italia ma anche in soggetti esteri che appartengono a società di Facility e che vedono l’amministratore di condominio come un canale di facile ingresso. Nel mondo dell’ amministrazione condominiale non solo i numeri della consistenza sono infinitamente grandi e lo sono ancor di più rispetto ai valori di ogni singola transazione (si pensi ai soli pagamenti delle quote condominiali), ma tutto diventa terribilmente complicato nella governance e rischioso per chi dedica il suo tempo nella gestione.

 

Se continuiamo a vedere il mondo del condominio e dell’ amministratore di condominio come un sistema bloccato tra equazioni non risolvibili che recitano:

  • il proprietario dell’appartamento si sente bersagliato da un amministratore che non rappresenta i suoi interessi ed è alto il rischio di abbandono;
  • l’amministratore di condominio ha mandati limitati nel tempo, non ha incentivi ad operare nell’interesse dei proprietari e si limita a ripartire costi sui quali non interviene in termini di responsabilità;
  • l’amministratore di condominio non investe in strumenti che migliorano il proprio ruolo perché oggi pesano unicamente su di lui in termini di investimento (in primis un sistema informativo avanzato).

Allora, vuol dire che non abbiamo messo in moto quel meccanismo virtuoso che parte dal porre attenzione alle esigenze del singolo proprietario.

 

E’ lì la chiave di volta: partire dalle esigenze quotidiane dei propri condomini nella vita reale, da quello che per loro rappresenta un valore (la sicurezza di inviolabilità della propria abitazione, la comodità di poter disporre di servizi a supporto quando necessari, la certezza che il valore della propria casa è difeso dall’andamento del mercato, la tracciabilità e la trasparenza degli eventi) per arrivare alle operazioni che consentono di ottimizzare e ridurre i costi (ottimizzazione dei prezzi di acquisto per i servizi, riduzione del costo unitario delle operazioni).

 

L’amministratore di condominio visto dunque non più nel ruolo di un ripartitore di costi ma di un vero gestore di persone che popolano gli immobili affidati, secondo un modello più vicino a quello che l’Europa offre anche in termini di riconoscimento sui risultati raggiunti.

 

Affrontare in modo virtuoso i processi legati alla gestione condominiale, così da garantire saving sui costi per i condomini e valorizzare nel contempo gli immobili è possibile solo se – come prima condizione – si passa ad una informatizzazione spinta dei processi che è l’equivalente di una loro industrializzazione.  

 

Condizione necessaria per il cambiamento è l' adozione di un sistema informativo avanzato (web-based), ovvero di un software di gestione condominio su cui tracciare, registrare e archiviare tutti gli eventi e i cui dati siano facilmente disponibili a tutti i soggetti che partecipano al processo, così da sgravare l’amministratore di tutti quei compiti di natura informativa ai propri condomini che rappresentano cause importanti di impegno temporale.

 

Ma l’adozione del nuovo software di gestione condominio è solo la condizione necessaria per la trasformazione da vecchio a nuovo amministratore di condominio. Il vero cambiamento lo si farà solo offrendo quei servizi a cui il singolo condomino è sensibile ed ovviamente il sistema informativo, così come è per i servizi tradizionali (di rendiconto), lo sarà ancor di più per l’innovazione.   

Sui sistemi informativi gestionali di ultima generazione tutto avviene in tempo reale:

L’inquilino può segnalare guasti e interagire con il call center, visionare in tempo reale le proprie richieste all’amministratore, controllare lo stato dei propri pagamenti, vedere la situazione del conto ricavi/spese del condominio, avere a disposizione dalla “data room” lo storico delle attività svolte sul palazzo negli anni così da dare valore al proprio immobile nel caso di vendita. Potrà consultare i servizi innovativi che l’amministratore metterà a disposizione con i prezzi delle convenzioni (da quelli tecnici a quelli alla persona), richiederli e vederli consuntivati sul proprio conto cliente. Potrà fare tutto questo con gli strumenti che gli sono più familiari, dallo smartphone all’ iPad.

L’amministratore di condominio avrà costantemente sotto controllo la situazione tecnico/amministrativa dello stabile con una storicizzazione completa, oltre che inserire nuove opportunità messe a disposizione dei propri condomini.

I fornitori di qualsiasi servizio potranno interagire facilmente con il sistema sia per ricevere richieste che per segnalare l’avvenuta corretta esecuzione.

Quello che fino a poco fa sembrava difficile da realizzare, ora – grazie anche agli sviluppi della tecnologia - è alla portata di tutti. Tutti possono dotarsi di un sistema informativo - software di gestione condominio - tutti possono pensare ad un call center, tutti possono pensare a nuovi servizi, ma il successo o l’insuccesso del nuovo Amministratore sta nel modo con cui affronta il rapporto con il suo datore di lavoro (il condomino) ponendo “reale attenzione” ai suoi bisogni: sarà ampiamente ripagato dei suoi investimenti iniziali con un rapporto stabile, duraturo e remunerato a risultato.    

Non tutte le associazioni di categoria hanno compreso la portata di questo cambiamento e lo stanno proponendo con decisione agli associati, facendosi supportare in questo da chi non solo è un facilitatore ma addirittura un acceleratore del processo. Molti amministratori di condominio, indipendentemente dall' appartenenza all’una o all’altra associazione, hanno percepito il cambiamento che avanza inesorabilmente “ma non troppo lentamente”.

Per loro vale la considerazione di Darwin il quale affermava che “non è la specie più forte a sopravvivere e nemmeno la più intelligente ma quella più predisposta al cambiamento”. R.E.P.S. lo è. E voi lo siete? R.E.P.S. ha creato il nuovo modello (Condominew®) che realizza quanto qui descritto. Parliamone assieme.

 

Ing. Nicola Tursi
R.E.P.S. Real Estate Professional Services – Studio di Consulenza
http://www.repsnet.eu
info@repsnet.eu  © REPS – All rights reserved

(si ringrazia il supporto dell’ing. Mauro Talamini per alcuni spunti ed elementi di riflessione sullo specifico segmento di mercato).     

 

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Condominio365
Condominio365 :
16/07/2015 16:18

Non mi è chiaro se "web based" voglia essere la traduzione di "sistema informativo avanzato" o se si vuole implicare che un "sistema informativo avanzato" debba essere "web based".
In ogni caso non mi trovo d'accordo, esistono software Desktop che già da parecchi anni comunicano via internet tracciando, registrando e archiviando tutti gli eventi e rendendoli fruibili (anche) sul web ai condòmini, vogliano loro usare smartphone o tablet (che non deve per forza essere un iPad della Apple).
Lo faccio io da anni con Condominio365 e senza essere un Real Estate Manager ma un umile Amministratore Condominiale.

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Nicola Tursi

Nicola Tursi

  • Città: Milano
  • Cell: +393346688295
  • Email:n.tursi@hotmail.it
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    • Analisi profittabilità immobiliare
    • Impostazione e gestione iniziative di sviluppo immobiliare
    • Gestione sistemi immobiliari complessi
    • Analisi e ottimizzazione di processi e procedure immobiliari

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